Muita gente chega até nós querendo saber, de imediato, o preço médio de uma fazenda no Mato Grosso do Sul. É uma pergunta legítima, até natural diante de um mercado que movimenta bilhões. Mas a resposta simples, aquela que joga um valor por hectare, costuma mais confundir do que orientar. E isso importa bastante quando falamos de decisões que envolvem milhões.

Se você está aqui só por esse dado, aqui vai: segundo relatório da S&P Global Commodity Insights, em 2023 o preço médio do hectare no Mato Grosso do Sul foi de R$ 31.055. Para áreas destinadas à agricultura, o valor médio foi de R$ 60.700 por hectare. Já as áreas voltadas à pecuária apresentaram um preço médio de R$ 20.100. Agora, se a sua ideia é investir com critério, esse é apenas o começo da conversa.

O que precisamos entender é que “preço médio” não é um valor fixo e tampouco confiável quando usado fora de contexto. Ele parte de recortes, históricos e zonas de uso que nem sempre conversam entre si. Falar em média estadual, por exemplo, é misturar propriedades com aptidão para soja, pecuária extensiva, floresta plantada, conservação ambiental e até turismo rural.

Uma fazenda com solo corrigido, pasto formado e boa logística pode custar mais do que o dobro por hectare do que uma propriedade no mesmo município, mas sem infraestrutura ou acesso eficiente. E não é exagero. Já vimos negociações com variação de mais de 200% em áreas com diferenças técnicas claras e todas dentro de um raio de 50 km.

Segmentar o preço de uma fazenda é mais eficaz quando partimos da vocação produtiva da área, do nível de investimento prévio e da capacidade de retorno. Ou seja, estamos falando de valuation, não de especulação. E aí entram elementos como tipo de solo, topografia, acesso à energia, disponibilidade hídrica e regularização ambiental. Não é só olhar no mapa.

Além disso, o Mato Grosso do Sul tem microrregiões muito distintas. Não é o mesmo falar da faixa leste, integrada à produção de grãos e celulose, e do Pantanal, onde o uso da terra segue outras lógicas, inclusive legais. A mesma área em hectares pode ter um valor simbólico em um lugar e estratégico em outro, afetando diretamente o preço.

O que o investidor precisa buscar, antes de tudo, é informação qualificada. Isso significa acessar não só os valores ofertados, mas também os realizados. E mais importante: entender por que uma fazenda foi vendida por R$ 20 mil por hectare e outra por R$ 8 mil, ainda que pareçam semelhantes à primeira vista. Muitas vezes, a diferença está nos detalhes invisíveis aos olhos não treinados.

Também é preciso separar valor de preço. O valor é o que justifica o investimento a longo prazo, considerando produtividade, valorização e gestão de risco. O preço é o que se paga, muitas vezes influenciado por urgência, marketing mal direcionado ou desconhecimento de quem compra ou vende. E isso pode custar caro – nos dois sentidos da palavra.

Para quem opera com fundos, empresas ou mesmo para o produtor que está ampliando sua atuação, não é recomendável trabalhar com base em médias genéricas. O que faz sentido é criar parâmetros por perfil de propriedade, com dados atualizados, verificáveis e que reflitam o mercado real, não o desejo de quem anuncia.

No nosso trabalho, por exemplo, evitamos responder a pergunta “quanto custa um hectare no MS” com uma única cifra. Em vez disso, apresentamos faixas de valores com base em critérios técnicos e reais, contextualizando cada uma. É mais trabalhoso, mas é isso que garante decisões sólidas.

Não é raro ver investidores frustrados porque se guiaram por um preço médio publicado num relatório ou repetido em cadeia por portais sem curadoria. O barato virou caro, ou a oportunidade se perdeu por pura falta de leitura estratégica. E nesses casos, recuperar a confiança pode levar tempo ou não acontecer.

Isso não quer dizer que não existam referências confiáveis. Existem, mas precisam ser lidas com profundidade, e preferencialmente combinadas com análise local. Nada substitui a diligência de campo, a comparação entre propriedades equivalentes e a consulta com quem conhece o chão e as pessoas da região.

Concluindo: saber o preço médio de uma fazenda no Mato Grosso do Sul pode até ser útil como ponto de partida, mas jamais deve ser o ponto final da análise. O que realmente importa é entender o que está por trás desse número e se ele faz sentido dentro do seu projeto. É aí que mora a diferença entre comprar terra e investir com inteligência.