Imagine a cena: você assina a escritura de uma fazenda, paga tudo corretamente, registra no cartório e acredita que está com a vida resolvida. Meses depois, descobre que a propriedade tem passivos ambientais sérios, que não apareciam em nenhum documento oficial. Esse é o tipo de situação que já presenciei mais de uma vez e que poderia ser evitada se o CAR tivesse sido analisado com atenção.

O Cadastro Ambiental Rural foi criado pela Lei nº 12.651 de 2012, o chamado novo Código Florestal. A intenção do legislador era clara: mapear as propriedades rurais brasileiras, trazendo informações sobre como a terra é usada e preservada. Na prática, ele funciona como um CPF da fazenda. Reúne dados sobre o que é lavoura, o que é pastagem, onde estão as áreas de preservação permanente e a reserva legal. Tudo fica registrado em um sistema nacional chamado SICAR.

Para o governo, isso significa poder acompanhar e planejar o uso sustentável das terras. Para o proprietário rural, significa ter em mãos um raio-X da sua área, com todas as responsabilidades ambientais que vêm junto. O que poucos percebem é que o CAR não é apenas uma formalidade: ele pode trazer à tona problemas sérios, que muitas vezes não estão descritos em cartórios ou contratos.

Quando olhamos de perto, o CAR revela pontos cruciais: o tamanho real da área, os espaços de vegetação nativa, os locais de uso produtivo, as construções existentes e as APPs, como margens de rios e nascentes. Além disso, aponta se a propriedade respeita a exigência de reserva legal e se existem áreas onde houve desmatamento irregular. Ou seja, ele escancara passivos ambientais que podem custar caro a qualquer comprador desatento.

Todos os proprietários e posseiros rurais, sem exceção, precisam ter o CAR. Ele é exigido em vendas, inventários, financiamentos bancários e processos de regularização fundiária. E mesmo quando a lei não prevê multa direta pela ausência do cadastro, o efeito é quase o mesmo: o imóvel fica travado, sem conseguir avançar em negociações ou registros. É como se o mercado aplicasse uma penalidade indireta ao proprietário que não cumpre essa obrigação.

Mas há um detalhe essencial que costuma passar despercebido. O CAR pode estar apenas inscrito, ou pode estar analisado. A diferença é enorme. O inscrito significa apenas que os dados foram enviados ao sistema. Já o analisado é quando o órgão ambiental cruza as informações com imagens de satélite, verifica sobreposições, confere a reserva legal e dá um parecer oficial. É nesse momento que podem surgir exigências, ajustes ou até apontamentos de irregularidades.

No Mato Grosso do Sul, esse processo de análise costuma demorar de 1 a 3 anos. Enquanto isso, o cartório aceita a transação com o CAR inscrito, mas o risco recai sobre o comprador, que pode herdar passivos ambientais que só serão descobertos depois. Quem não entende essa diferença muitas vezes acredita estar protegido, mas na verdade está assumindo um problema invisível.

Os principais motivos que travam um CAR estão ligados à inconsistência entre o que foi declarado e o que realmente existe na fazenda. Exemplos comuns incluem declarar reserva legal onde não há vegetação, não identificar corretamente uma nascente ou indicar área de lavoura em locais que deveriam ser preservados. Há ainda casos de mapas mal desenhados ou informações incompletas, que fazem o sistema recusar o cadastro até que tudo seja corrigido.

É nesse ponto que entra outro instrumento fundamental: o Programa de Regularização Ambiental, o PRA. Ele funciona como um caminho para resolver os passivos identificados pelo CAR. Se o sistema aponta que uma APP foi desmatada ou que a reserva legal está mal localizada, o proprietário pode aderir ao PRA e apresentar um plano de recuperação. Esse plano pode incluir reflorestamento, compensações ou outras medidas previstas em lei. O CAR mostra o problema; o PRA oferece a solução legal.

É importante também entender a natureza técnica desse cadastro. Embora qualquer pessoa possa preencher o formulário do CAR online, erros são muito comuns quando não há acompanhamento profissional. E cada erro pode significar meses de atraso, bloqueios para negócios e até prejuízos financeiros consideráveis. Por isso, a recomendação é clara: contar com engenheiros agrônomos, florestais ou ambientais qualificados para realizar o cadastro.

Outro ponto prático é que o CAR não exige georreferenciamento, mas quando ele existe, o processo ganha em precisão e confiabilidade. O georreferenciamento assegura que os limites do imóvel estejam corretos e evita sobreposições, facilitando tanto a inscrição quanto a análise. Quem antecipa esse trabalho acaba economizando tempo e reduzindo as chances de enfrentar problemas futuros.

Para quem está comprando uma fazenda, a dica mais valiosa é não se contentar em saber que o CAR está inscrito. É preciso conferir se os dados declarados batem com a realidade. Isso significa olhar o mapa, visitar a área e, de preferência, contratar uma análise técnica independente. Só assim é possível evitar cair em uma armadilha e assumir responsabilidades ambientais que não eram aparentes.

Em resumo, o CAR é obrigatório, mas não deve ser visto como mera burocracia. Ele é um filtro de segurança para o comprador, uma proteção jurídica para o vendedor e uma ferramenta para investidores que não podem correr riscos desnecessários. Quando bem feito, é um aliado. Quando mal preenchido, é uma fonte de dor de cabeça.

A conclusão é simples e direta: no mercado de fazendas, não basta perguntar se a propriedade tem CAR. É preciso perguntar se ele já foi analisado, o que revelou e quais providências estão em andamento. Comprar sem essa resposta é abrir mão de segurança. E quando falamos de investimentos de milhões, não existe espaço para comprar no escuro.